부동산 경매의 대상

부동산 경매 란 ?

부동산 경매는 채무 불이행 또는 소유자의 결산 등으로 인해 법정 절차에 따라 부동산을 판매하는 과정을 의미합니다. 

 

 

부동산 경매의 주요 특징과 절차

 

경매 종류

• 강제경매(법원경매) : 채무 불이행, 소유자의 결산 등으로 인해 법정 절차에 따라 부동산이 경매에 올라갑니다.
• 임의경매 : 소유자가 자발적으로 부동산을 경매에 내보내는 경우로, 일반적으로 법원 경매보다 유연한 절차를 가집니다.

 

경매 참여 조건

• 강제경매의 경우, 일정한 기간 동안 경매 참여 신청을 하고 보증금을 납부해야 합니다.
• 일반적으로 경매 당일에는 참여자들이 경매 진행을 위해 모여오게 됩니다.

 

보증금 및 입찰

• 경매 참여자는 일정한 보증금을 납부하고 경매 당일에 입찰을 진행합니다.
• 입찰은 최저 입찰가에서 시작되며, 참여자들이 순차적으로 입찰가를 올려가며 경매가 진행됩니다.

 

낙찰 및 계약 체결

• 경매가 끝난 후, 최고 입찰가를 제시한 참여자가 낙찰자가 됩니다.
• 낙찰자는 일정 기간 내에 경매 대금을 지불하고 낙찰 영수증을 받은 후 부동산 매매계약을 체결합니다.

 

경매 대금 및 부대비용

• 낙찰자는 경매 대금을 납부해야 하며, 이에 따라 부동산 소유권이 이전됩니다.
• 부대비용으로는 등기부 등의 수수료, 취득세 등이 있을 수 있습니다.

 

경매 후 소유권 이전

• 경매 대금 및 부대비용 지불이 완료되면, 등기부 등의 절차를 통해 소유권이 낙찰자에게 이전됩니다.

 

부동산 경매는 부동산을 효과적으로 매각하는 방법 중 하나이지만, 경매 참여자는 주의를 기울여야 합니다. 경매 전에는 해당 부동산에 대한 조사를 철저히 실시하고, 법적인 측면과 재무적인 부담을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 각 지역의 관련 법규와 절차에 대한 이해도 중요합니다.

---

"부동산"이란 ?

 "부동산"

⊙ 토지와 그 정착물을 의미하며(「민법」 제99조제1항), 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다(「민법」 제212조).

 

토지

대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

토지의 정착물

⊙ 건물

• 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. 그러나 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로(「부동산등기법」 제14조제1항) 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

※ 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592 판결, 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결).

• 건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다(「민사집행법」 제189조제2항제1호). 그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다(대법원 1994. 4. 12. 자 93마1933 결정).
• 한편, 건물이 증축(增築)된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만. 기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다. 증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는

① 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조

② 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부

③ 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합해서 판단해야 합니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결).

 

⊙ 수목(樹木)

• 토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정).
• 그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다(「입목에 관한 법률」 제2조제1항제1호 및 제3조제1항). 또한, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정).

※ "명인방법(明認方法)"이란?

명인방법은 수목의 집단 또는 미분리 과실의 소유권이 누구에게 속하는지를 제3자가 알 수 있도록 하는 공시방법으로, 경계를 구분하고 소유자의 이름이 적힌 팻말을 설치하는 등의 방법이 사용됩니다.

 

다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우

공유 부동산

• 다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제139조).
• 그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조제1항 및 제2항).

※ "대지사용권"과 "전유부분"이란?

"대지사용권"이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리로 소유권·전세권·임차권 등이 있으며, "전유부분"이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호 및 제6호).

 

부동산 경매절차에 준하는 경우

선박, 자동차, 건설기계 및 항공기

• 등기할 수 있는 선박, 자동차·건설기계·소형선박 및 항공기는 부동산이 아닌 동산에 해당하지만, 등기 또는 등록이라는 특수성 때문에 부동산 경매에 관한 규정이 준용됩니다(「민사집행법」 제172조 및 제187조).

 

공장재단 및 광업재단

• 공장재단과 광업재단은 1개의 부동산으로 보아 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제12조 및 제54조).
• "공장재단"이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제2조제2호 및 제13조제1항).

1. 공장에 속하는 토지, 건물, 그 밖의 공작물
2. 기계, 기구, 전봇대, 전선, 배관, 레일, 그 밖의 부속물
3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산
4. 지상권 및 전세권
5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권
6. 지식재산권

• "광업재단"이란 광업권과 광업권에 기해서 광물을 채굴·취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것으로서 그 광업에 관해 동일한 광업권자에게 속하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제2조제3호 및 제53조).

1. 토지, 건물, 그 밖의 공작물
2. 기계, 기구, 그 밖의 부속물
3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기 또는 등록이 가능한 동산
4. 지상권이나 그 밖의 토지사용권
5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권
6. 지식재산권

 

각종 권리

• 광업권(규제「광업법」 제10조제1항), 조광권(「광업법」 제47조제1항), 어업권(「수산업법」 제16조제2항), 유료도로관리권(「유료도로법」 제11조) 및 댐사용권(「댐건설·관리 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 제29조) 등은 법률에 따라 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다.